导读

为了更好的探究东北三省各城市的房地产市场，本文对黑、吉、辽三省34个地级城市进行系统性研究。

◎研究员/马千里、邱娟、周奇

近年来，东北三省受产业衰退、经济滞涨的影响，人口外流、城市收缩现象越发凸显。业内对东北看法也较为悲观，但考虑到东北三省人口总量超1亿，居住需求规模巨大，房地产购房需求还是不应被无视，再加之东北城市的城镇化、中心化进程仍在推进，部分城市的也依旧存在一定的购房潜力。

为了更好的探究东北三省各城市的房地产市场，本文对黑、吉、辽三省34个地级城市进行系统性研究。首先对这些城市的人口变动走势、人口外流情况、年龄结构、城乡结构等情况进行分类与评价；其次对东北三省目前的房地产市场从开发投资情况、成交量价、省市格局方面进行综合分析，第三部分以代表性城市大连、铁岭、鹤岗为例，对这些典型城市的人口、产业、购买力乃至需求规模与结构做出系统分析，第四部分则综合以上研究，对这些城市的购房需求进行分类预判。

01

人口格局：产业经济的衰退加速“人口逃离”中小城市购房需求受到重创

纵观年来东三省常住人口总量的走势，从年之后，东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止年末，东三省常住人口总量较年高峰时期减少了万人。东三省常住人口的减少，除了由于生育意愿下降、自然增长率低外，更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢，导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。

1、人口外流：重工业衰退，人口长期持续流出（节选）

具体到各城市来看。在年~年五年间，仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势，其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势，即使是哈尔滨和长春这样的省会城市也毫不例外。人口的减少势必会导致住房需求的萎缩，如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。

不过，哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口，而七台河、鸡西、鹤岗、铁岭这样依靠煤炭资源发展的中小城市近年来经济增速明显下滑，如铁岭年GDP增速仅有1.3%，在此影响下，当地的人口将持续对外流出。

2、年龄结构：生育率长期低迷，人口外迁致老龄化程度急剧加深（略）

3、需求流动：三亚成为东北人外迁首选，哈尔滨、长春对省内吸引力强（节选）

4、城乡结构：沈阳、大连城镇化水平最高，哈尔滨城镇人口仍有较大增长空间（略）

5、小结：大连、沈阳等城市人口长期稳定，铁岭、鹤岗等城市收缩明显（略）

02

房地产格局：量价均明显落后于全国平均水平

哈、长集中度高达六成

近些年东北地区开发投资增速呈现收窄之势，同时成交规模、成交价格也明显落户于全国平均水平，房地产成交高度集中在中心城市，长春、哈尔滨在省内集中度高达六成，大连分食沈阳市场份额。总体来看，二线城市市场表现尚可，人口规模较小的三四线城市规模收缩明显。1、开发投资：年同比增幅收窄，增速落后于中西部地区（略）2、成交规模：成交景气落后全国平均，哈尔滨等城市更为典型（略）3、成交价格：较全国均价低15.2%,大连房价水平远高于沈、长、哈就商品房成交价格来看，东北地区年前11月商品房销售均价为元/平方米，同比年上涨了9%，涨幅在四大分区中居于首位；至于商品房成交均价，在全国四大区域中，成交均价排在第二位，较中西部成交均价分别高出11%、9%，但远低于东部地区成交均价元/平方米；即使与全国平均水平元/平方米相比，也低了15.2%。从国家统计局公布的70城数据房价变动情况来看，年11月哈尔滨、大连、沈阳、长春商品住宅均价同比年同期均价涨幅均在8.5%以上，其中哈尔滨涨幅最高，达10.2%，其次是长春，涨幅为9.8%，沈阳和大连居于第三、四位，涨幅均在9%左右；从月度环比数据来看，除了大连在1月和9月房价呈环比微降趋势以外，其余城市价格月度环比均呈增加趋势。从具体价格来看，大连商品住宅成交均价最高，高达1.59万元/平方米，哈尔滨和沈阳价格水平相仿，均在1.1万元/平方米左右；房价水平最低的当属长春，单价在1万元左右。4、省市格局：长春、哈尔滨在省内集中度高达六成，大连分食沈阳市场份额（略）5、小结：二线城市市场表现尚可，人口规模较小的三四线城市规模收缩明显总的来看，大连、沈阳、长春、哈尔滨四个二线城市商品住宅成交规模、成交均价在东北区域处于前列，总体市场表现尚可；而鹤岗、双鸭山等城市不仅城市人口规模本身较少，而且人口还处于不断流失之中，加之东北生育率低下，部分城市如铁岭、鹤岗等均已经步入负增长，未来房地产市场规模收缩十分明显。

03

案例研究：大连购房需求短时间内仍比较充裕

谨防鹤岗、铁岭此类陷阱城市

为了更好的探究东北三省各城市的房地产市场，上文我们典型城市进行了系统性研究。本节我们选出代表性城市大连、铁岭、鹤岗为例，对这些典型城市的人口、产业、购买力乃至需求规模与结构做出系统分析。

1、大连：仍是东北“明星城市”，未来可长期







































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